买房必看，借名买房，其中的风险你知道多少？

 

随着社会经济的发展，房屋价格的飙升，生活中常会出现借他人名义购买房屋的事件，那什么是借名买房呢？借名买房协议是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，出名人不享有房屋所有权，借名人实际享有房屋所有权的协议。借名买房的大致过程是：借名人与出名人书面约定借名买房协议，约定借名订立买房合同、借名登记及房屋归属与过户登记等事项，再由出名人与房地产公司订立购房合同，并以出名人名义办理权属登记和权属证书，待时机成熟时，由出名人协助借名人办理房屋产权过户登记，购房款项和相关费用均由借名人支付。那么在生活中比较常见的借名买房后出现的情形有哪些呢，我们一起往下看；

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

以上是关于借名买房中比较常见的风险，那么针对以上风险有下列的几点建议，也希望对大家有所帮助。

一：不管是多么亲的亲属还是朋友，一定要签订借名买房的协议，如果没有任何纸质的合同或者协议，一旦出现了纠纷你只能吃哑巴亏了。

二：所有与房屋有关的原始材料均由借名人持有，并且实际占有房屋，比如出资的原始凭证、购房合同、房屋产权证等。如果因为登记人的缘由，发生争议，借名人有足够的证据可以证明房屋是借名买的，胜诉权也会大大增加。

三：约定严格的违约责任，针对借名买房的合同，双方要明确权利义务，针对权利登记人的违约行为，比如说反悔主张房屋所有权，违约将房屋转让，赠与，抵押，拒绝过户等，需要约定严格的违约责任。并约定不论合同效力如何，违约条款照样适用，以降低借名人的风险。下面给大家提供一个比较典型的案例：案例来自网络，仅供参考。

 

  陕西省西安市长安区人民法院

  民事判决书

                       （2021）陕0116民初9593号    

       原告杨某与被告刘某某所有权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。

       原告诉称：其通过他人协调，由被告代其购买房屋和车位。随后，被告以其名义与西安保德信房地产开发有限公司（以下简称保德信公司）就案涉房屋及车位签订了商品房买卖合同，购买了位于西安市长安区XX大道XX号XX小区XX幢XX房XX层车位。其交纳了涉案车位的首付款，其余款项通过按揭贷款方式支付，其将按揭贷款本息汇入被告账户后予以偿还。其已自行办理了涉案车位的交付手续，并一直使用至今。此前，其曾向本院起诉要求被告协助办理车位产权登记并更名至其名下，因涉案车位当时未办理产权登记，法院驳回了其诉讼请求。现涉案车位已经办理了不动产权登记，被告为其办理变更登记的条件已经具备，现要求被告配合办理涉案车位所有权变更登记手续，将该车位变更至其名下。

       被告辩称：涉案车位系其购买，车位价款亦自其账户转出，其并不认识原告，涉案车位应归其所有。

       经审理查明，2013年初，原告欲在西安购买房屋及车位自用，因受制于当时的限购政策，其不满足可在西安购房的条件，故其委托朋友任某某代其购房。因任某某名下已有房屋，其担心房屋征税问题，故希望由其朋友兼下属即被告代买房屋及车位。因任某某与被告长期共事于陕西省XX城采供站，彼此相互信任，被告遂答应了任某某的请求。

       2013年5月24日，被告以其名义与保德信公司签署了商品房买卖合同，购买了位于西安市长安区XX路XX号（西安市长安区XX大道XX号）XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋及XX小区XX区XX单元XX层XX号车位。车位款总额为128000元，首付款39000元，剩余车位款89000元采取银行按揭贷款方式支付。原告将车位款汇至任某某及被告的账户内，再由被告向开发商支付该款项。此后，原告不定期、不定额的将钱款汇入被告用于偿还按揭贷款的银行账户内，并一直由其实际偿还按揭贷款。 此后，被告与保德信公司办理了房屋及车位的交付手续。

       2013年7月19日，原告代被告与北京恒富物业西安分公司（即富力城小区物业服务公司）签订了住户钥匙委托管理协议书，领取了商品房住宅使用说明书、质量保证书、富力城业主临时管理规约并签订了承诺书。

       在涉案房屋及车位购买后，被告出具了一份房产代持证明书。 该证明书载明，其按照任某某的指示，以其名义代原告购买了涉案房屋及车位，并将相关资料均移交给原告，房款、车位款及按揭亦均由原告转账至任某某，由任某某分批代为缴纳；其对房产、车位不存在任何财产权利，并愿意在符合政策时配合原告办理过户手续。

      被告接收房屋、车位后，房屋和车位一直由原告方居住、使用，并由原告交付物业费等费用。

       原告曾于2018年8月诉至本院，要求确认涉案车位归其所有。该案在审理中，审判人员前往看守所与被告就本案情况进行询问、了解，被告表示不认识原告，但其确系按照任某某的要求购买的房屋及车位，其对涉案房屋和车位均未实际出资或使用，涉案房屋及车位实际由谁出资并使用其不知情，亦未出具过房产代持证明书。之后，审判人员前往监狱会见了任某某，其表示确受原告委托购买涉案房屋及车位，并转委托由被告实际签订了房屋买卖合同，购房款、车位款均系原告支付，其个人、其所在公司及被告均未支付任何款项，亦表示被告确实出具过房产代持证明书，涉案车位应属原告所有。 时至2018年12月，因被告尚未取得涉案车位的不动产权证书，本院以（2018）陕0116民初8615号民事判决书驳回了原告的诉讼请求。

       2020年4月28日，被告取得了涉案车位的不动产权证，不动产权证号为陕（2020）长安区XX号，坐落位置为西安市长安区XX大道XX号XX小区XX区XX幢XX室。        

       原告于2021年5月18日再向本院起诉，要求确认涉案车位归其所有，被告配合办理涉案车位所有权登记至其名下的变更手续。审理中，原告放弃了第一项诉讼请求。原告信为涉案车位系其委托被告办理了购买手续，该车位权属应归其所有，现该车位的不动产证已办理，具备了变更登记条件，其请求应得到支持。被告认为涉案车位由其购买，车位价款亦自其账户转出，其并不认识原告，涉案车位应归其所有。

       原告向本院起诉的同时申请对涉案车位财产保全，本院于2021年6月8日作出（2021）陕0116民初9593号民事裁定书，对涉案车位予以查封，查封期限为两年。         

       庭审中，促其协商，因原、被告分歧较大，调解未果。以上事实有民事判决书、不动产权证、西安市不动产登记簿、庭审笔录在卷佐证。

      本院认为，依法成立的合同对当事人均具有约束力。经委托人同意，受托人可以转委托。本案中，因政策受限，原告委托任某某代其购买房屋及车位，任某某又委托被告购买了涉案车位，对于任某某的行为，原告知情且未提出异议，原、被告之间形成复代理合同关系。被告以其名义与保德信公司签署了商品房买卖合同，购买了位于西安市长安区XX大道XX号富力城小区南区H区车库幢F2539号车位，并向原告出具了房产代持证明书，表示其对案涉房产及车位不存在任何财产权利，并愿意在符合政策时配合原告办理过户手续。另外，依据本院已生效民事判决书认定的事实，案涉车位的首付款、按揭贷款均由原告实际支付，车位亦由原告实际占有、使用。因此，可以认定原、被告之间存在借名购买关系，原告为案涉车位的实际所有权人，被告为名义所有权人。

       根据相关法律规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。现原告要求被告配合办理涉案车位所有权变更登记手续之请求，于法有据，本院予以支持。被告辩称涉案车位款为其交纳之理由，于事实不符，对其理由本院不予采信。         

       依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条、第四百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：被告刘春梅于本判决生效后十五日内配合原告杨辉办理位于西安市长安区XX大道XX号富力城小区南区H区车库幢F2539号车位的所有权的更名过户手续。