出租人解除房屋租赁合同时，次承租人可否行使 代位清偿权

司法观点
1.次承租人可以代承租人支付欠付的租金和违约金
《民法典》合同编第719条第1款、第2款分别规定：“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。”“次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。”这一条文是对承租人拖欠租金次承租人可以代缴的规定，借鉴的是最高人民法院相关的司法解释规定。
在转租合同的法律关系中，承租人对出租人承担缴纳租金义务，次承租人对转租人承担缴纳租金义务。承租人对出租人拖欠租金，属于根本违约，出租人当然可以起诉承租人要求解除合同。但是，由于存在转租关系，涉及次承租人的转租合同利益，如果因为承租人未缴纳租金而解除租赁合同，次承租人的转租合同将无处依附而消灭。因此规定，次承租人可以代承租人缴纳拖欠的租金和违约金，并可以以此作为抗辩理由进行抗辩，主张出租人不得解除合同。次承租人交纳的租金和违约金，其实是替承租人履行义务，因此，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出次承租人应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
原《合同法》对此没有规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”本条（《民法典》第719条）借鉴这一司法解释的要旨，制定了本条新规则，突出了次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金的权利，以及次承租人代承租人支付租金和违约金后享有追偿权的规则。
（摘自杨立新、李怡雯：《中国民法典新规则要点》，法律出版社2020年版，第373页。）
2.适用《民法典》第719条的注意事项
第一，本条的适用仍应以《民法典》第716条、第717条、第718条规定为前提，即本条规定适用仍应以转租经出租人同意或视为出租人同意、转租期限未超过承租人剩余租赁期限作为前提条件。若不具备该前提条件，转租行为对出租人不具有法律约束力，出租人可以依据《民法典》第716条第2款规定解除租赁合同。本条规定允许第三人代偿实际上是对出租人行使合同解除权进行了一定程度的限制。
第二，本条规定旨在稳定交易关系、维护出租人权益、保护无过错次承租人利益，符合《民法典》所规定的第三人代偿的规定。首先，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人在租赁合同中的主要权利是取得租金收益。根据《民法典》第722条规定，若承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。其次，根据合同相对性，次承租人在租赁合同关系中属于第三人，因承租人过错导致租赁合同解除的情况下，转租合同必然无法继续履行，无过错的次承租人利益难以得到保护，这一问题在审判实践中较为突出。为解决这一问题，本条规定因承租人拖欠租金产生的纠纷，次承租人可以请求代为清偿。本条规定未影响出租人在租赁合同项下收取租赁收益的基本权利及租赁物在价值和使用价值上的合理维持。允许转租的次承租人突破其与承租人之间合同的相对性，直接向出租人交付承租人欠付的租金和违约金，以维持出租人与承租人之间租赁合同关系，并进而保证承租人与次承租人之间转租合同的履行，有利于租赁市场的稳定性，促进出租人与次承租人之间利益平衡。此种允许次承租人代为支付租金和违约金的权利仍应限定在出租人与承租人之间租赁合同范围内。如前所述，如出现转租期限超过租赁合同剩余租赁期限等情形，超出部分的约定对出租人不具有法律约束力，此时租赁期限已届满，次承租人再主张代承租人支付欠付租金和违约金，已无基础。除非出租人与次承租人之间另行约定，出租人不受转租合同约束。
第三，次承租人直接向出租人支付的租金和违约金，可以折抵其在转租合同项下向承租人应付租金，若其支付的数额超出其应当支付的租金数额，可以向承租人进行追偿。如前所述，根据合同相对性，次承租人并无向出租人给付租金的义务，但为了维持转租合同的稳定性，次承租人可以代为支付租金和违约金。次承租人作为第三人代为支付租金和违约金后，取得两项权利：一是在转租合同约定的租金范围内所代付的租金和违约金可以直接予以折抵应付转租租金；二是超过应付转租租金范围的，可以向承租人进行追偿。