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【同步律师-民法典学习专栏】中介忙前忙后，却拿不到报酬？看民法典对跳单行为的规制

发布日期：2020-08-05 来源：admin

前段时间热播的电视剧《安家》让观众们直观、生动地了解了“房屋中介那些事儿”。里面有段剧情让人印象深刻,即饲料大王林老板想在上海买幢老洋房,于是委托中介帮忙寻找。中介公司某门店店长房似锦费尽周折为林老板找到心仪的老洋房,并介绍其与房主见了面。谁知,最后买卖双方却私下签署房屋买卖合同,让中介“白忙活一场”,房似锦又气愤又无奈。林老板的此种行为,就是跳单。

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跳单，也叫跳中介。是指买卖双方为了少支付或者不支付中介费，与价格更低的中介人签订新中介合同来减少中介费，或者双方直接完成交易的行为。在这种情况下，买卖双方违背民法诚实信用原则，没有全面履行合同义务，而原中介人勤勉地履行了义务，却得不到其应有的报酬，是一种违约行为。现行有效的《合同法》规定居间人（即中介人）的报酬请求权可以向交易双方共同行使，但必须以合同成立为前提条件。可是交易双方很可能在私底下签订合同，明面上给中介人说交易没有成功达成，导致中介人因不知情而无法获得中介服务报酬。抑或是直接跳单签订合同，因现行法律对中介人的报酬请求权的保护缺乏具体规定，使得中介人维权路上阻碍重重，从而让中介人的辛勤劳动付之东流。

因此，现在中介公司签订中介合同前，往往要先签订一份《看房确认书》，明确约定不允许出现跳单以及其承担的违约责任，即“跳单条款”。而这一条款应当如何适用，以及其作为格式条款的效力究竟如何，曾在社会上引起广泛讨论。针对这些问题，最高院第1号指导案例作出了回复。该指导案例认为，跳单条款约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。该指导案例裁判要旨认为，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

《民法典》对交易双方跳单行为作出明确的立法规制。《民法典》第六百九十五条明确规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。该条文规定，若交易双方是利用中介人提供的交易机会或者媒介服务订立合同的，应当向中介人支付报酬。若其二人绕开中介人，私下订立合同，或者选择价格更低的中介人订立合同的，则应当对提供中介服务的中介人承担违约责任。若是第二种情况，还应当支付两笔中介服务报酬。因此，按照《民法典》的规定，开头所述剧情中，林老板和房主仍然要支付中介服务报酬。
现代市场经济高度依赖各类专业化的中介服务，保护中介服务人员的合法权益，也就是维护市场经济运行的基本秩序。尽管依据最高院第1号指导案例的裁判精神，以及民法诚实信用原则，中介人仍然可以请求跳单的交易双方支付中介服务费。但是《民法典》首次在国家立法层面上明确规定了对中介人尽其勤勉义务后的报酬请求权的法律保护，意义十分重大。同时因为法律已做明确规定，中介人不再需明确约定跳单条款，即可获得报酬请求权的保护，减轻了中介人的负担，对中介行业的发展将起到积极作用。

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