【同步律师-民法典学习专栏】买房、租房安家之外的第三种选择——居住权住房
发布日期：2020-09-02 来源：仵宏律师 张开甲
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生活中，一些人因为离婚后暂无房屋居住，或者需要以房养老时，可按照《民法典》第十四章居住权的规定，以在房产上设立居住权的方式满足自己的需求。如甲60岁时与乙银行订立《养老安居一揽子协议》（以下简称《协议》）约定：“①甲将其所有的房屋A转让归乙银行所有，并为乙银行办理过户登记。②《协议》生效后，乙银行每月须向甲支付生活费6000元，直至甲死亡为止。生活费每年须根据统计部门公布的CPI增长率相应调整，但不能减少。③乙银行在A房屋上为甲设立居住权，并为甲办理居住权设立登记。④甲对A房屋享有居住权直至甲死亡为止。”
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居住权，是指当事人按照合同约定，对他人的住宅占有、使用，并满足生活居住需要的用益物权。房屋所有权人也可以遗嘱的方式为他人设立居住权。因为主要用于满足居住权人的生活居住需要，所以虽然其属于用益物权的一种，原则上也不能包含“收益”权能。因其具有一定专属性，所以也不得转让、继承。
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《民法典》第368条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”在住宅上设立居住权，是基于法律行为的不动产物权变动，其设立要件有三：
1、设立居住权的法律行为（合同或遗嘱）有效。
2、让与人（设立人）对住宅（不动产）拥有相应的处分权。
3、需到登记部门申请登记才能设立。
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设立居住权的初衷就是为了保护低收入人群和生活遭受重大变故的人群的居住需求和稳定。因此，居住权的设立原则上是无偿的。在没有设立居住权时，人们只能通过买房或者租房的形式满足自己的居住需求，但是买房会给相当一部分人群带来巨大的经济压力，而租房又不能满足长期定居的稳定性需求。在居住权设立后，我们有了买与租之外的第三种选择，即通过享有居住权的方式长期稳定的在一个地方居住。另外，由于居住权的设立需要设立人具有对房屋的处分权，因此，若相对方符合善意取得的构成要件时，居住权也可以善意取得，适用《民法典》有关善意取得的规定。
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诚然，创立居住权这一新的物权，好处有很多，但是当其正式实施后，产生的新问题也需要解决。比如和住房挂钩的“隐形利益”，如户口、学区、社保等，权利人能否基于居住权享有这些政策上的利益？又比如说，居住权原则上无偿设立，并且可以长期甚至终生存在，这样会不会有失信被执行人利用这一规定逃避债务？举个例子：某老赖在知道自己偿还不了债务时，在自己拥有的多处房产上无偿设立长期居住权，美其名曰“做慈善”，这样的房子即使最终到了法拍环节也不会有人买，因为有之前设立的居住权，房产本身就存在权利瑕疵。而且正是因为居住权原则上无偿设立这一规定，使得老赖相比于利用无偿或者低价出租房屋的方式逃避债务更具隐秘性——若采用无偿、低价出租方式逃避债务，法院更容易从当事人双方恶意串通损害第三人利益的角度认定房屋租赁合同无效，从而保护债权人利益。这些问题还是需要相应配套措施才能解决。
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居住权的创设是我国民事立法的又一次创新。虽然法典处于草案阶段时就遭到了一些学界大咖的批评与反对，但全国人大仍然将其保留了下来，可以看出立法界对其实施后所产生积极作用的信心和决心。笔者认为，居住权作为公民权利中极其重要的一项权利，是理论界与实务界对居住权制度进行积极探索的结果，是完善中国特色社会主义法治现代化建设的重要一环。相信居住权会在“民法典时代”为人民生活带来更多积极影响。
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