【同步律师】土地性质划分及其引起的购房法律风险
发布日期：2021-09-10 来源：原创 张开甲
你真的了解你所购房屋的土地性质吗？
土地性质在房屋买卖过程中是不可忽略的一大重点问题，因为在房屋与土地的关系上，《民法典》第356条、357条和397条，以及《城市房地产管理法》第31条均明确规定了“房地一体”原则，即在交易土地或者附着其上的房屋时，必须连同房屋的所有权与其所附着的土地的使用权同时移转，只有这样才能保证房屋的所有权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的土地的使用权归属于其他人而引致纷争。
我国土地性质可以划分为国有土地和集体土地。国有土地顾名思义就是土地属于国家所有；而除了属于国家所有的土地以外土地就均属于集体所有。《土地管理法》第九条明确规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；未经城市化改造的城中村土地仍属于集体所有。
农村集体土地上的房屋一般属于农民自建房，这类房屋往往都是建设在宅基地之上的。国家法律明确规定，属于集体土地上的房屋禁止对外流转。这也就意味着，农村集体土地上所建的房屋只允许在本集体经济组织的成员之间进行流转。该类土地上的房屋也就是人们俗称的“小产权房”。此类房屋属于国家明令禁止上市交易的房屋，购买此类房屋无法办理房产证，也不能受到法律保护。
国有建设用地可以分为国有划拨用地和国有出让用地。
划拨用地是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。该类土地的使用权人除非补缴土地出让金，否则不能进行转让。因此，根据“房地一体主义”原则，该土地类型上附属建筑物的使用期限就难以有效确定。
国有出让用地是指国家以土地所有者的身份，将一定地块的国有土地使用权，有期限地让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用金的行为。此类土地由房地产开发商所缴纳土地出让金并依法使用，其上所建住房则属于能够在市场流通的正常商品房。此类房屋具有完全的产权。土地使用权期限最高为70年，自土地使用权转让之日起起算。土地使用权到期后，国家可以根据相关政策和规划需求从而收回土地使用权或者由房屋所有权人重新缴纳土地出让金从而继续享有土地使用权。
综上可知，购房者应当购买出让土地上建筑的房屋，才能最大可能规避因土地性质所产生的法律风险。
