同步律师导读

      根据最新数据显示，近几年法拍房数量猛增，有些是因为断供，有些是因个人债务问题导致房屋被法院查封进而通过网络平台拍卖、处置。法拍房因其价格具有诱惑力，一直备受瞩目。那么在备受瞩目的背后又有哪些法律风险需要我们特别注意呢？我们带着问题进入这一期的普法话题，“法拍房”的常见法律风险及防范。

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一：对于法拍房有哪些常见的风险？

（一）综合购置成本过高

在竞买“法拍房”时，竞买成功者除了要支付房屋价款外，还需要支付其他额外的费用。具体来说，这些费用包括：1、转让时双方的一切税、费、应补地价、土地使用费。法拍房原业主对房屋的使用密切相关。竞买者竞拍前应尽可能调查清楚涉拍房屋所涉及的各种税费，以避免出现购置“法拍房”的实际成本比普通二手房价格还高的情况出现。必要时，可咨询不动产部门、税务部门或税务师相关税费问题。

 

（二）房屋无法正常过户

在《拍卖公告》中，法院一般会特别注明：由买受人自行过户。实践中，经常出现竞买者无法将房屋过户而损失拍卖保证金的情形。通常来说，“法拍房”无法正常过户的原因主要包括以下几种：

1、房屋产权存在瑕疵。如土地为划拨所得、原业主尚未办理不动产权证或者房屋为共有房屋。

2、抵押。部分城市法拍房产如抵押未解除则无法过户，请务必提前核实拍卖法院是否会主动注销抵押登记，或者不主动注销的流程

 

（三）房屋无法顺利清场交付

1、存在租赁。如法拍房存在有效租赁，则竞买人拍下房屋后需要自行与租户协商原《租赁合同》的处理。尤其是长租租约。

2、恶意租赁。恶意租赁是指原业主与第三方签订10年或20年的超长期租约，以达到房屋持续流拍或其他非法目的。实践中，部分业主甚至与第三方把租赁合同倒签至房屋被抵押或查封日期之前，以将“违法租赁”包装成“合法租赁”。此时，如购买人无法通过法律手段解除该违法的租赁协议，则及时购买者拿到房产证了，也可能因“买卖不破租赁”的理由被第三人违法占有该房屋。

3、无权占有人占有法拍房屋且拒不搬出。实践中，也存在原业主或其亲戚霸占房屋，不愿搬出。如遇到法拍房原业主或其亲戚有老人或处于重大疾病状态，法院也不愿意进行强制清场。

 

（四）原业主的债权人骚扰

“法拍房”的原业主大多是因无法清偿到期债务而被拍卖房产。部分原业主负债累累，债权人非常多。此时，原业主的债权人可能会前往拍卖所得的房屋“上门催债”和闹事。少数情况下，竞买者即使已经通过拍卖程序买得房产后，原业主的债权人也可能会跑来闹事。

 

二：如何规避法拍房的风险

1、了解拍卖原因，确保能够安宁居住 

购房人可通过当地的新闻报道，或者向房屋物业或者周围邻居打听，该房屋为什么需要拍卖。是因为房贷问题还是其他原因。

 

2、了解房屋产权属性，实地看房

成功竞买后，购房者除了要一次性全额向法院支付房款外，还要缴纳税费、拖欠的物业费水电费之类的，房产过户税费分别受到房屋用途、买卖双方身份（个人或企业）、房屋面积和卖方拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等影响，因此，请务必提前确认各种税费。

 

3、了解执行拍卖程序

购房者对于法拍房拍卖程序的了解，应当不仅限于拍卖公告。购房者还可以通过拍卖机构、执行法院、执行信息公开网等方式了解更多的涉诉信息，同时，对于保证金、贷款、交税、过户等程序要有基本的认知。

 

4、了解房屋是否可以顺利落户

法院对房屋进行拍卖，主要是为了偿还申请人的债权，而户口的问题法院是不处理的，户口过户按照当地的公安户口登记流程办理。目前没有任何法律规定可以强制迁出户口，因此即便你过户了不动产证，却不能拥有房产所在地的户籍。所以买房为孩子上学，迫切需要落户的人，特别需要关注竞拍的房子是否有住户户口的问题

 

综上，法拍房存在的风险还是挺多的。想购房者务必了解清楚再下手，“这几年越来越觉得不可能所有的选择都能信息充沛，面面俱到，这个时候我们需要做的就是找个专业的人，复制他的选项，就会相对靠谱。”与大家共勉。