【同步律师】买的房子被查封了，该怎么办？

【同步导语】

自己买了房，但是没有办理房产登记，结果被法院查封了。如果遇到这种情况我们应该怎么维权？

【同步律师观点】

如果《房屋买卖合同》订立日期在法院查封日期之后，那么《房屋买卖合同》因违反法律效力性强制规定而无效。此时，购房人可以向法院起诉要求出卖人退还购房款，并可以要求支付违约金或者赔偿损失，同时申请法院财产保全，查封出卖人的其他财产。

如果《房屋买卖合同》订立日期在法院查封日期之前，除非具有其他影响合同效力的情形，否则《房屋买卖合同》有效。此时，分为两种情形：一是从开发商处购买的居住用商品房被查封，二是从开发商处购买的非居住商品房及从其他出卖人处购买的二手房被查封。下面就讨论下两种情形的维权途径。

一、从开发商处购买的居住用商品房被查封的维权途径

根据《民事诉讼法》第二百三十四条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。购房人从开发商处购买的商品房被查封时可以根据上述法律规定向查封法院提出执行异议，如果法院驳回执行异议，则当事人可以在执行异议驳回裁定收到之日起15日内向该法院提起执行异议之诉。如果符合下列情形的：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，人民法院就会支持购房人的执行异议之诉，涉案房屋就会被解封。
二、从开发商处购买的非居住商品房及从其他出卖人处购买的二手房被查封的维权途径
从非开发商处购买的二手商品房如果被出卖方的债权人查封了，购房人同样可以根据《民事诉讼法》第二百三十四条的规定向查封法院提出案外人执行异议，如果法院裁定驳回执行异议，则在收到驳回裁定之日起15日内向法院提出案外人执行异议之诉。如果购房人符合以下情形：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记，人民法院就会支持购房人的执行异议之诉，涉案房屋就会被解封。
三、执行异议之诉未支持购买人的维权途径
如果购买人在提出执行异议被驳回之后，又提出执行异议之诉，经过一审和二审均被法院驳回的，购买人可以向法院提起违约之诉，要求出卖人退还购房款，并可以要求支付违约金或者赔偿损失，同时申请法院财产保全，查封出卖人的其他财产。